Comprare casa in Spagna per affittare: tutte le spese

Nell’articolo che segue faremo luce sull’argomento, mettendo a confronto il reddito da locazione e le spese, soprattutto fiscali, che il proprietario di casa deve sostenere.

Conviene comprare casa in Spagna per affittare?

Chi effettua un investimento immobiliare ha a disposizione giusto un paio di alternativa per trasformare la spesa in una fonte di reddito, non necessariamente incompatibili l’una con l’altra: surplus e affitto. E’ ovvio, il metodo del surplus si sviluppa su un orizzonte temporale ampio, in quanto è necessario almeno qualche anno affinché i prezzi delle case aumentino. Mettere un proprio immobile in affitto, invece, vuol dire generare reddito subito.

Da questo punto di vista, la Spagna pone in essere molte occasioni, per quanto eterogenee. In alcune città i canoni di locazione sono estremamente bassi, in altri sono estremamente alti. In genere, però, se si compra casa in una città di media grandezza e importanza, è raro scontrarsi con prezzi al metro quadrato/mese inferiore a 9 euro. Ciò significa che se mettete in affitto un appartamento di 90 metri quadri, potrete godere di una rendita praticamente automatica di circa 800 euro.

Si tratta, ovviamente, di cifre al lordo. Nello specifico, al lordo delle tasse sui redditi da locazione. Come si pone il sistema spagnolo da questo punto di vista? Lo anticipiamo: in maniera ipoteticamente favorevole. Soprattutto, diversa da quella italiana. Ne parleremo nel prossimo paragrafo.

Il sistema fiscale spagnolo per chi vuole mettere casa in affitto

Il regime fiscale spagnolo è molto diverso da quello italiano. Dunque, prima di avventurarvi nell’acquisto di questo o quell’immobile dovreste effettuare qualche calcolo.

La domanda cui rispondere è: in Spagna si pagano più tasse rispetto all’Italia? Fornire una risposta che valga sempre e comunque è complicato ma si può affermare che no, nella stragrande maggioranza dei casi il regime spagnolo si rivela più morbido.

Affermazione apparentemente strana, se si considera che in Spagna non esiste la cedolare secca e i redditi da locazione sono soggetti a IRPEF. Va considerato, però, che l’assenza della cedolare secca è compensata ampiamente dal sistema delle detrazioni.

Ma andiamo con ordine.

In Spagna i canoni concorrono a formare il reddito soggetto all’IRPEF. Tuttavia, il calcolo delle detrazioni e delle deduzioni deve essere effettuato separatamente, ovvero in maniera distinta rispetto al reddito da lavoro. L’aliquota, poi, non va calcolata sul 100% ma sul 40% (in quanto vi è una deduzione forfettaria del 60%).

Ma c’è di più: preventivamente, è necessario o comunque possibile detrarre le spese legate alla gestione della casa, come per esempio il premio assicurativo e le rate del mutuo. E’ possibile detrarre persino l’IMU, che in Spagna si chiama IBI. La cifra rimanente, infine, va sommata al reddito da lavoro.

Le differenze rispetto al contesto italiano sono quindi numerose e si basano sul principio di progressività. In Spagna questo principio è preso più in considerazione, mentre in Italia viene dato ampio spazio anche a quello della semplificazione (da qui l’introduzione della cedolare secca).

Comprare casa in Spagna per affittare: un esempio di calcolo

Alla luce della particolarità del contesto spagnolo, è utile presentare un esempio di calcolo.

Ipotizziamo un appartamento affittato a 600 euro al mese, ovvero con canone annuo di 7.200 euro. Ipotizziamo anche la presenza di spese per la gestione della casa pari a 3.000 euro (IMU, TARI, interessi delle rate del mutuo etc.). Questo è il calcolo.

7.200 – 3.000  = 4.200

4.200 – 60% (deduzione forfettaria) = 1.680.

1.680 euro sarà dunque il reddito imponibile al netto delle detrazioni e della deduzione forfettaria. Questo, e solo questo, va aggiunto al reddito da lavoro. Una volta effettuata la somma tra reddito imponibile immobiliare e reddito da lavoro, si procede al calcolo dell’aliquota.

Ovviamente, dipende dalla cifre che il proprietario guadagna ogni anno per il suo lavoro (o anche per la gestione di capitale mobiliare). Ponendo in essere un reddito medio, la maggiorazione dovuta alla presenza del reddito da locazione risulta nella stragrande maggioranza dei casi inferiore a quanto, in Italia, occorre pagare per la cedolare secca.

Come possiamo assisterti

Tutto abbastanza complicato vero? In effetti, almeno per chi si approccia inizialmente, lo è. Tuttavia, non è l’unica difficoltà che dovrete affrontare. Prima ancora c’è un’altra questione da dirimere, ovvero l’acquisto della casa. Stringere un buon affare non è scontato. Occorre conoscenza della legislazione e del territorio, nonché esperienza nella contrattazione e fiuto per intercettare le migliori offerte.

Tra acquisto e affitto, operare da soli è molto rischioso. Il nostro consiglio è di affidarsi a degli esperti, come quelli in forze a CRD Capital.

CRD Capital offre un servizio di consulenza e assistenza che supporta il cliente in tutte le fasi dell’acquisto e della messa a reddito dell’investimento. Mette a disposizione architetti, commercialisti, agenti immobiliari, tributaristi.

Il servizio è interamente in italiano e consente di accedere all’offerta locale in maniera diretta, tagliando parecchi costi di intermediazione.