Comprare casa in Spagna: la differenza tra Vivienda de sugunda mano e Obra Nueva

Nell’articolo che segue offriamo una definizione chiara e inequivocabile di vivienda e obra nueva. Successivamente descriveremo le differenze tecniche e sostanziali tra comprare una “vivienda” e comprare una “obra nueva”.

Obra nueva e viviendas: una definizione chiara

Comprare casa in Spagna… Una delle prime scelte che l’aspirante compratore è chiamato ad effettuare riguarda proprio le vivendas e le obras nuevas. Su quale delle due categorie puntare? Per rispondere a questa domanda è necessario conoscere esattamente a cosa ci si riferisce con questi termini.

Il vocabolario, da questo punto di vista, offre pochi spunti. Anche perché sul piano letterale, vivenda significa semplicemente “abitazione”, mentre obra nueva significa “nuova opera”. Certo, visto l’argomento – il settore immobiliare o edilizio – la differenza tra i due concetti si può intuire, ma il rischio di fraintendere il vero significato è dietro l’angolo. Dunque, ecco delle definizioni chiare e inequivocabili.

Per obra nueva si intende, come intuibile, una “nuova casa”. Tuttavia, se si parla di real estate una nuova casa, o una obra nueva che dir si voglia, è una qualsiasi abitazione che è stata costruita non più di cinque anni fa, oppure che non è mai stata abitata/acquistata da privati.

Per esempio, una casa costruita quattro anni e mezzo fa ma ancora in possesso del costruttore è classificabile come obra nueva. Di contro, per quanto sia “più giovane”, un appartamento realizzato due anni fa ma già passato di mano dal costruttore a un privato non è una obra nueva.

Da qui si giunge agilmente alla definizione di vivienda. Con questo termine si intendono tutte le abitazioni che non possono essere classificabili come obra nueva. Molto banalmente, tutte le case usate.

Comprare casa in Spagna: cosa cambia tra vivenda e obra nueva

La distinzione tra nuove case e case usate è molto importante in Spagna. Da essa, infatti, si sviluppano differenze di tipo economico. In particolare riguardo alla tassazione.

Infatti, in maniera simile a quanto accade in Italia, case nuove e case vecchie sono sottoposte a un regime fiscale parzialmente diverso, almeno per ciò che concerne l’atto dell’acquisto.

Limitatamente al contesto Spagnolo, quando si acquista una obra nueva si paga l’IVA, Impuesto sobre el Valor Anadido. Invece, quando si compra una vivienda si paga l’ITP, impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.

Non è solo una differenza di denominazione. Nella stragrande maggioranza dei casi, l’IVA è molto più alta dell’ITP.

E’ difficile dare dei numeri precisi, dal momento che le varie comunità autonome hanno ampio margine di discrezione in merito. Per fortuna, le amministrazioni locali si stanno muovendo in direzione di una rinnovata omogeneità, sicché si può affermare che l’IVA tenda complessivamente al 10% e l’ITP tenda complessivamente al 7%.

Ovviamente, esistono svariate eccezioni. Esistono comunità autonome in cui le due tasse sono ugualmente alte e comunità autonome in cui le due tasse sono ugualmente basse. 

Riguardo al primo caso va citata Barcellona, in cui IVA e ITP si attestano entrambe al 10%. Nel secondo caso vanno citate le Canarie, in cui IVA e ITP si attestano rispettivamente al 7 e al 6,5%.

La differenza più grande e importante, comunque, riguarda i prezzi. A parità di metratura e di qualità del circondario, infatti, le obras nuevas costano mediamente il 30% delle viviendas. Non c’è di cui stupirsi: le obras nuevas sono, per l’appunto, nuove (o perlomeno recenti) sicché versano in condizioni migliori.

Le differenza sostanziali tra comprare una “vivienda de sugunda mano” e comprare una “obra nueva”.

Ci sono anche altre differenze tra prendere in considerazione quando si intende comprare casa in Spagna e si deve decidere tra obra nueva e vivenda.

Una l’abbiamo già accennata: lo stato dell’abitazione. Certo, alcuni proprietari di casa possono rivelarsi molto bravi a mantenere intatte le condizioni di impianti, finiture etc. ma in linea di massima le obra nueva vantano una qualità migliore. Qualità che, come si è evinto nel paragrafo precedente, impatta sul prezzo.

Notevoli le differenze anche sul piano della prassi negoziale. Chi vuole comprare una obra nueva “deve vedersela” non con un privato ma con una impresa, che è spesso vincolata dal punto di vista economico e, per questo, meno disposta a compromessi. In genere, se si acquista una vivenda, quindi da privato i margini per la trattativa sono più ampi. Le possibilità per ottenere uno sconto significativo non sono affatto trascurabili.

Come possiamo assisterti

A meno che non si abbiano vincoli pesanti dal punto di vista del budget, scegliere tra obra nueva e vivienda non è affatto facile. Sul piatto, poi, c’è anche l’effettiva eterogeneità del contesto immobiliare spagnolo. Una eterogeneità che determina l’esistenza di obra nueva anche meno costose delle viviendas e viceversa, persino a parità di qualità del circondario e di metratura.

Occorre saper fiutare le occasioni. Impresa difficile, questa, per chi non è fine conoscitore del territorio, del contesto, del territorio spagnolo. 

Dunque, se vuoi concludere buoni affari, evita di muoverti da solo. Affidati a degli esperti.

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