Case in vendita da privati in Spagna: prezzi, tasse e rischi

Rispondere a questa domanda non è semplice, anche perché la scelta pone in essere sia rischi che opportunità. Ne daremo contezza nell’articolo che segue, offrendo informazioni utili dal punto di vista fiscale, illustrando – laddove possibile – cifre precise e realistiche.

Perché comprare case da privati in Spagna

Le case in vendita da privati rappresentano spesso la prima scelta per chi intende realizzare un investimento immobiliare in Spagna. A determinate condizioni, infatti, conviene acquistare, o per lo meno cercare, tra l’offerta dei privati piuttosto che che tra quella dei costruttori. I motivi sono numerosi.

Offerta più ampia. Il mercato edilizio in Spagna si sta riprendendo abbastanza bene. Di certo, il contesto spagnolo è più dinamico di quello italiano. Ciononostante, l’offerta delle case “esistenti”, ovvero messe in vendita dai privati, è comunque immensamente più grande dell’offerta di case nuove o, più propriamente, di prima mano.

Possibilità di trattare. In linea di massima, anche se ogni caso vanta una sua specificità, i prezzi delle case dei privati sono più trattabili dei prezzi delle case nuove. Nel primo caso, la messa in vendita è motivata dalle esigenze di un singolo (il proprietario). Nel secondo caso, è motivata dalle esigenze di un’organizzazione, ovvero di una impresa edile che è quasi costretta (proprio per costituzione) a rincorrere il massimo profitto.

Prezzo più basso. E’ logico: una casa nuova costa di più di una casa vecchia. E’ una questione di qualità, di usura ma entrano in gioco anche altre dinamiche: le tecniche costruttive, il gusto estetico (moderno nel caso delle case nuove, potenzialmente obsoleto negli altri casi).

Tasse più basse. Questa è una particolarità del fisco spagnolo. A differenza dell’Italia, esso non discerne tra acquisto prima casa e acquisto seconda casa, bensì tra casa di prima mano e casa di seconda mano. La prima categoria è soggetta a una tassazione più pesante rispetto alla seconda. Le case in vendita da privati sono, ovviamente, classificate come seconda mano, dunque scontano tasse meno elevate. Inoltre, le aliquote variano spesso da comunità autonoma a comunità autonoma.

I rischi dell’acquisto casa da privati in Spagna

Ovviamente, se si opta per le case in vendita da privati è possibile correre qualche rischio. Anzi, principalmente due.

Primo: la qualità dell’offerta è incredibilmente variabile. Mentre le case nuove si mantengono tutte su un livello di qualità medio-alto, le case “vecchie”, di seconda mano, si caratterizzano per gli stati di usura più disparati. Alcune abitazioni appaiono come appena costruite, altre potrebbero necessitare di qualche intervento. Il problema si intensifica quando questa necessità non è visibile a primo acchito (es. scarsa qualità degli impianti, usura delle strutture portanti). Dunque, occorre prestare la massima attenzione e informarsi il più possibile.

Il secondo rischio riguarda la burocrazia. Se acquistate da un costruttore, egli avrà a disposizione delle professionalità capaci di curare l’aspetto documentale come minimo per la parte riservata al venditore. Se acquistate da un privato, non è detto che questi abbia le conoscenze necessarie per affrontare una compravendita. In questo caso, il processo di acquisto si complica o semplicemente si allunga. Va detto, però, che il rischio non si annulla se il privato si affida a un’agenzia immobiliare, perché a volte le agenzie immobiliari non sono cosí oneste come ci si aspetterebbe...Che fare allora per riuscire a comprare casa senza rischi?

L’unica maniera é affidarsi ad un avvocato immobiliare, che effettui una due diligence, che dunque controlli tutta la documentazione dell’immobile e si assicuri che non ci siano problemi o spese nascoste. L’avvocato garantisce che la compravendita si svolga nel rispetto della legge e che non ci siano brutte sorprese.

Case in vendita da privati in Spagna: prezzi, tasse e spese varie

Quanto costano le case di seconda mano in Spagna? Rispondere a questa domanda con una cifra precisa e che valga per tutte le situazioni è impossibile. Il mercato immobiliare spagnolo è molto eterogeneo, come quello degli altri paesi del resto.

A questa eterogeneità fisiologica si aggiunge quella derivante dalle differenze socio-economiche tra le varie comunità autonome. La situazione, da questo punto di vista, è simile a quella italiana, forse addirittura più complicata. Per farla breve: vi è una fortissima variabilità dei prezzi.

Nonostante questa variabilità, però, possiamo individuare alcune chiavi di lettura più o meno realistiche. Per esempio, le case nel centro delle principale città hanno costi molto elevati, pari o superiori ai 3.000 euro al metro quadro. Le case nelle periferie delle comunità meno ricche, come l’Extremadura, propongono inveci prezzi al metro quadro inferiori persino alla media italiana, attestandosi spesso al di sotto dei 1.000 euro al metro quadro.

Per quanto riguarda le tasse, il discorso, pur non essendo complicato, esprime elementi di profonda diversità rispetto al contesto italiano. Come già accennato, le tasse sull’acquisto casa cambiano da comunità autonoma a comunità autonoma (ma si va verso una progressiva omogeneizzazione) e in base allo status dell’abitazione: prima o seconda mano.

La buona notizia è che acquistare case dai privati, quindi di seconda mano, è meno pesante dal punto di vista fiscale. La tassa da pagare, nella fattispecie, è l’ITP, Impuesto Sobre Transmisiones Patrimoniales. Essa si attesta tra il 6 e l’8% (fanno eccezione la Catalogna, la Galizia e la Comunidad Valenciana che scontano un prelievo più alto).

Quella dell’ITP è una percentuale bassa, se si considera che l’acquisto di una casa nuova impone il pagamento dell’IVA (Impuesto sobre Valor Anadido), che sconta un’aliquota del 10% (fa eccezione la comunità delle Canarie, dove si paga il 7%).

In ogni caso, va pagato l’Actos Juridicos Documentados, una specie di imposta ipocatastale, che varia dallo 0,5% al’1,5%.

Come possiamo assisterti

Come abbiamo visto, in Spagna le case in vendita da privati rappresentano una buona alternativa, ma non priva di rischi. Il consiglio, per evitare cattivi affari o lungaggini insostenibili, è di affidarsi a dei professionisti. Come quelli di CRD Capital.

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