Spese per acquisto casa in Spagna: una guida definitiva

Il riferimento, infatti, è alla questione fiscale, ai servizi che è necessario richiedere per concludere un buon affare, all’eventuale mutuo etc. Nell’articolo che segue offriamo una panoramica approfondita delle spese che occorre affrontare, cercando – laddove possibile – di riportare cifre e numeri realistici. 

Quali spese per comprare casa in Spagna

Per fare un’analisi dei costi occorre, ovviamente, conoscere in anticipo tutte le voci di spesa. Proprio come un qualsiasi investimento immobiliare in Italia, sono numerose. Anzi, persino più numerose, considerando l’elemento “distanza”.  Ad ogni modo, ecco una lista delle principali voci di spesa relative all’acquisto casa in Spagna.

Tasse. La questione fiscale, in Spagna come in Italia, ricopre una importanza significativa. E non solo per la spesa che il rispetto degli oneri tributari comporta, ma anche per la difficoltà di fari i conti con regole spesso diverse da quelle cui si è abituati. Va detto, comunque, che il fisco immobiliare spagnolo è meno complesso di quello italiano. Anche perché – e questo è senz’altro uno svantaggio – la differenziazione delle varie aliquote ha una base territoriale e non fattuale. In breve, le aliquote cambiano territorialmente e non sulla base di specifici requisiti. Niente agevolazione prima casa, dunque. Ad ogni modo, le tasse da pagare, quando si acquista casa in Spagna, sono l’IVA (se si acquista da costruttore), l’ITP (se si acquista da privato), l’AJD (sempre).

Mutuo. Questa è una voce di spesa eventuale. Non tutti hanno bisogno di un mutuo per acquistare casa. Sappiate, comunque, che la possibilità di accedere a un prestito finalizzato per l’acquisto casa in Spagna non è affatto preclusa agli stranieri, e che ci sono almeno due modi di procedere. Ne parleremo più approfonditamente nei prossimi paragrafi.

Agenzia immobiliare. Anche questa è una spesa eventuale, per quanto – nei fatti – quasi obbligata, a meno di non sfruttare altri canali o fare da sé (opzione sconsigliata). Ad ogni modo, le agenzie immobiliari nel paese iberico sono abbastanza onerose, proprio come in Italia.

Soggiorno. Se avete intenzione di finalizzare un acquisto casa in Spagna, dovreste come minimo dargli un’occhiata, o entrare in trattativa de visu con il proprietario. Ciò richiede, evidentemente, di soggiornare nel paese iberico per un periodo più o meno lungo. Esiste però un’alternativa: acquistare sulla carta. Opzione, questa, piuttosto rischiosa.

Acquistare casa in Spagna: le tasse

Come già anticipato, le tasse sull’acquisto sono principalmente tre:

• IVA, Impuesto Sobre Valor Añadido, da corrispondere solo in caso di acquisto presso il costruttore.
• ITP, Impuesto Sobre Transmisiones Patrimoniales, da corrispondere solo in caso di acquisto da privato.
• AJD, Actos Juridicos Documentados, una specie di imposta ipocastale.

L’unica vera difficoltà del regime immobiliare-fiscale spagnolo risiede nella differenziazione a livello territoriale. In Spagna è forte l’elemento federalista, sicché ciascuna comunità autonoma può determinare liberamente le aliquote, almeno in questo caso.

Nella maggior parte dei casi, comunque, l’IVA è al 10%, l’ITP è all’8% e l’AJD è al 1,5%. Alcune comunità impongono aliquote molto più basse, per esempio le Canarie, Madrid (per la sola ITP), i Paesi Baschi.

Investimento immobiliare in Spagna: quanto costa il mutuo?

Per ciò che concerne il mutuo, la questione è complicata. In primo luogo, perché si può procedere in almeno due modi, e non è detto che uno sia meno costoso dell’altro. Dipende, come sempre in questi casi, dalle banche.

Nella fattispecie, è possibile richiedere un mutuo direttamente in Spagna, presso una banca spagnola. In alternativa, è possibile richiedere un mutuo in Italia, qualora la banca offra un servizio di credito per chi, dal Bel Paese, intenda acquistare una casa nel paese iberico. Questa seconda alternativa, generalmente concessa da banche spagnole dalla spiccata vocazione internazionale (es. Santander), è comunque più comoda perché consente di affrontare la fase istruttoria senza doversi spostare.

Quanto costa un mutuo per acquisto casa in Spagna? Come già accennato, dipende da banca a banca. In linea di massima, però, le condizioni del credito sono simili a quelle italiane. Sicché si pagheranno di interessi reali cifre corrispondenti all’indice di riferimento (IRS per il tasso fisso, Euribor per il variabile) più uno spread generalmente compreso tra lo 0,5% e l’1,5%.

Va specificata una cosa: le banche spagnole non sempre sono tenere con gli stranieri. Non è una questione di pregiudizio, bensì pratica: una cosa è il recupero credito da spagnoli e l’altro è il recupero crediti da stranieri. I bene di questi ultimi, infatti, si trovano (ipoteca a parte) fuori dai confini spagnoli e sono pertanto difficilmente aggredibili.

La disparità di trattamento si riflette sia sui tassi, in media del 10% più alti, sia sull’importo finanziato (LTV può scendere anche al 50-60%).

Comprare casa in Spagna: il notaio e le altre spese

Per quanto riguarda le altre spese, può essere utile il seguente prospetto.

Notaio. Questi professionisti sono costosi sia in Italia che in Spagna. In genere, si spendono un paio di migliaia di euro. Alcuni notai possono calcolare il proprio onorario sul prezzo della casa. In questo caso la percentuale media è del 2%.

Agenzia immobiliare. Non si ravvisano grosse differenze con le agenzie italiane. Se non si richiedono ulteriori servizi, si paga una commissione media del 3%. La questione apparentemente non desta problemi, anche perché tale commissione è calcolata sul ricavato, che spetta al venditore. Tuttavia, in Italia come in Spagna, il prezzo di vendita in genere incorpora la commissione, in modo che questa sia de facto a carico del compratore.

Soggiorno. E’ impossibile proporre una spesa media. Dipende dalle vostre esigenze, dal periodo, dalle vostre capacità organizzative. Tuttavia, come dimostrano le esperienze dei turisti, se si prenota per tempo è possibile volare e soggiornare in Spagna spendendo cifre veramente modeste.

Consigli per ridurre le spese

Chiunque voglia realizzare un acquisto casa in Spagna ha davanti a sé due alternative: cercare un risparmio in modo forzato, rimuovendo tutte le voci di spesa possibili e facendo da sé, oppure cercando un risparmio intelligente e affidandosi a dei buoni professionisti.

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