La due diligence immobiliare è uno strumento in grado di tutelare chi si appresta ad acquistare un immobile.

Uno strumento che, oggi più di ieri, appare irrinunciabile, viste l’irrigidimento delle normative e il rischio – palpabile – di acquistare un immobile gravato da un commerciabilità ridotta.

 

Documento due diligence immobiliare

Nell’articolo che segue approfondiremo l’argomento, elencando i vantaggi che una buona due diligence può apportare in fase di acquisto e descrivendone le componenti.

 

Che cos’è la due diligence immobiliare

Con l’espressione “due diligence immobiliare” si intende un documento che descrive l’immobile in ogni suo aspetto. Lo scopo è verificare che l’immobile rispetti tutti i requisiti necessari alla compravendita e che non presenti elementi tali da inficiarne il valore economico.

E’ un vero e proprio strumento di tutela per il compratore, che consente a quest’ultimo di ottimizzare l’investimento e difendersi da eventuali comportamenti poco trasparenti del venditore.

Il documento viene redatto secondo un modello prestabilito e procede da una indagine documentale e fattuale accurata. Questa riguarda la posizione amministrativa dell’immobile, come anche le posizioni catastali, legali, urbanistica, impiantistica.

Ovviamente, la due diligence è appannaggio degli esperti. La quantità di documenti da visionare e soprattutto da interpretare è tale da richiedere competenze approfondite ed estese, che spaziano in numerosi campi. Insomma, per ottenere un servizio sufficientemente accurato, e dunque valevole allo scopo (tutela del compratore) è necessario rivolgersi a dei professionisti seri.

I vantaggi della due diligence immobiliare

Il vantaggio principale, dal quale discendono tutti gli altri, consiste nella tutela. Una due diligence fatta bene, infatti, è in grado realmente di tutelare il compratore. Lo fa perché mette a nudo gli eventuali profili di irregolarità. A seguito dell’individuazione di tali profili il compratore può percorrere due alternative:

  • Chiedere uno sconto sul prezzo, se tali elementi non sono ostativi dal punto di vista legale e non riducono drasticamente la commerciabilità dell’immobile
  • Imporre al venditore di risolvere le irregolarità, come – tra le altre cose – è suo dovere.

La due diligence, dunque, configura per il compratore una situazione win-win.

Ma quali sono i concreti vantaggi che apporta la due diligence? Cosa permette di scoprire? Ecco alcuni dei principali profili di irregolarità che fa emergere.

  • L’immobile è pervenuto al venditore con un atto che non mette al riparo dalle pretese di terzi .(es. successione testamentaria con pretermissione degli eredi legittimi).
  • L’immobile è già abitato da inquilini con regolare contratto o da occupanti abusivi.
  • L’immobile presenta una iscrizione ipotecaria.
  • I dati riportati in visura non corrispondono allo stato di fatto dell’immobile.
  • La planimetria depositata in catasto non corrisponde allo stato di fatto dell’immobile.
  • Sull’immobile gravano abusi edilizi.
  • Gli impianti non sono a norma.
  • L’immobile necessita di lavori di ristrutturazione pesanti.
  • Alcuni condomini non sono in regola con i pagamenti.
  • Sono in programma lavori di manutenzione straordinaria al palazzo.

Ora, alcune delle condizioni appena descritte riducono la commerciabilità dell’immobile, ovvero possono essere ostative rispetto a una futura vendita. Altre, invece, determinano semplicemente una perdita del valore. In ogni caso, configurano informazioni che il compratore dovrebbe conoscere, per valutare l’opportunità di chiudere l’affare e a quali condizioni.

La check list

Il documento della due diligence immobiliare è frutto di una indagine approfondita e che riguarda tutti gli aspetti che possono interessare un immobile. Di seguito, ecco un elenco degli elementi che vengono analizzati e valutati in sede di due diligence

  • Posizione amministrativa. L’esperto incaricato verifica la titolarità, individua e analizza gli atti di provenienza e proprietà, effettua una ispezione ipotecaria alla ricerca di eventuali trascrizioni ostative.
  • Posizione catastale. L’esperto verifica la corrispondenza tra i dati (anche grafici, vedi planimetria) presenti in catasto e lo stato di fatto.
  • Stato di fatto. L’esperto verifica la presenza o l’assenza di inquilini nell’immobile e i rapporti con le proprietà confinanti.
  • Posizione urbanistica. L’esperto verifica l’assenza di abusi edilizi, studiando direttamente i progetti depositati in comune.
  • Posizione impiantistica. L’esperto, con l’aiuto dei tecnici e previa analisi documentale, verifica la regolarità degli impianti.

Check list due diligence immobiliare

Esempi di due diligence immobiliare

Di seguito, una lista esaustiva delle voci che compongono il documento di due diligence immobiliare.

  • Descrizione dell’immobile (con indirizzo, tipo di zona, destinazione principale, confini)
  • Profilo legale e amministrativo: titolarità, atti di provenienza, stato occupazionale (libero o occupato), situazione condominiale (inserito o no in un condomino)
  • Servitù e vincoli
  • Profilo catastale (dati presenti in catasto)
  • Ispezione ipotecaria (lista delle trascrizioni contro e favore)
  • Lista e descrizione sommaria dei progetti urbanistici depositati
  • Certificato di agibilità (e relativi estremi di identificazione)
  • Profilo impiantistico (descrizione degli impianti ed estremi della relativa documentazione, se esistente)
  • Conclusioni

In merito a quest’ultima voce è bene spendere qualche parola. Anche perché forse è la più importante in assoluto. Infatti, consente in un colpo d’occhio di verificare quante delle voci siano gravate da irregolarità. A ogni voce, infatti, segue la dicitura “conforme/non conforme”.

Quanto costa la due diligence immobiliare

Il costo della due diligence immobiliare è molto variabile. Essa dipende, in primo luogo, dalla complessità dell’immobile e dal suo stato documentale. In alcuni casi, infatti, reperire la documentazione necessaria potrebbe essere molto complicato (es. se l’ultimo passaggio di proprietà è avvenuto parecchi anni fa, se l’immobile è vecchio e i progetti sono difficili da trovare).

Ad ogni modo, il costo per un appartamento medio potrebbe oscillare tra  lo 0,8% e l’1,5% del valore di compravendita.

Può sembrare un prezzo eccessivo, è vero, ma è parecchio inferiore rispetto al danno economico derivante da un acquisto a scatola chiusa, e in termini di commerciabilità e considerando le occasioni di risparmio non sfruttate.