Cos’è la due due diligence immobiliare e perché è fondamentale

Nell’articolo che segue approfondiremo l’argomento, elencando i vantaggi che una buona due diligence può apportare in fase di acquisto e descrivendone le componenti.

Che cos’è la due diligence immobiliare

Con l’espressione “due diligence immobiliare” si intende un documento che descrive l’immobile in ogni suo aspetto. Lo scopo è verificare che l’immobile rispetti tutti i requisiti necessari alla compravendita e che non presenti elementi tali da inficiarne il valore economico.

E’ un vero e proprio strumento di tutela per il compratore, che consente a quest’ultimo di ottimizzare l’investimento e difendersi da eventuali comportamenti poco trasparenti del venditore.

Il documento viene redatto secondo un modello prestabilito e procede da una indagine documentale e fattuale accurata. Questa riguarda la posizione amministrativa dell’immobile, come anche le posizioni catastali, legali, urbanistica, impiantistica.

Ovviamente, la due diligence è appannaggio degli esperti. La quantità di documenti da visionare e soprattutto da interpretare è tale da richiedere competenze approfondite ed estese, che spaziano in numerosi campi. Insomma, per ottenere un servizio sufficientemente accurato, e dunque valevole allo scopo (tutela del compratore) è necessario rivolgersi a dei professionisti seri.

I vantaggi della due diligence immobiliare

Il vantaggio principale, dal quale discendono tutti gli altri, consiste nella tutela. Una due diligence fatta bene, infatti, è in grado realmente di tutelare il compratore. Lo fa perché mette a nudo gli eventuali profili di irregolarità. A seguito dell’individuazione di tali profili il compratore può percorrere due alternative:

• Chiedere uno sconto sul prezzo, se tali elementi non sono ostativi dal punto di vista legale e non riducono drasticamente la commerciabilità dell’immobile
• Imporre al venditore di risolvere le irregolarità, come – tra le altre cose – è suo dovere.

La due diligence, dunque, configura per il compratore una situazione win-win.

Ma quali sono i concreti vantaggi che apporta la due diligence? Cosa permette di scoprire? Ecco alcuni dei principali profili di irregolarità che fa emergere.

• L’immobile è pervenuto al venditore con un atto che non mette al riparo dalle pretese di terzi .(es. successione testamentaria con pretermissione degli eredi legittimi).
• L’immobile è già abitato da inquilini con regolare contratto o da occupanti abusivi.
• L’immobile presenta una iscrizione ipotecaria.
• I dati riportati in visura non corrispondono allo stato di fatto dell’immobile.
• La planimetria depositata in catasto non corrisponde allo stato di fatto dell’immobile.
• Sull’immobile gravano abusi edilizi.
• Gli impianti non sono a norma.
• L’immobile necessita di lavori di ristrutturazione pesanti.
• Alcuni condomini non sono in regola con i pagamenti.
• Sono in programma lavori di manutenzione straordinaria al palazzo.

Ora, alcune delle condizioni appena descritte riducono la commerciabilità dell’immobile, ovvero possono essere ostative rispetto a una futura vendita. Altre, invece, determinano semplicemente una perdita del valore. In ogni caso, configurano informazioni che il compratore dovrebbe conoscere, per valutare l’opportunità di chiudere l’affare e a quali condizioni.

La check list

Il documento della due diligence immobiliare è frutto di una indagine approfondita e che riguarda tutti gli aspetti che possono interessare un immobile. Di seguito, ecco un elenco degli elementi che vengono analizzati e valutati in sede di due diligence

• Posizione amministrativa. L’esperto incaricato verifica la titolarità, individua e analizza gli atti di provenienza e proprietà, effettua una ispezione ipotecaria alla ricerca di eventuali trascrizioni ostative.
• Posizione catastale. L’esperto verifica la corrispondenza tra i dati (anche grafici, vedi planimetria) presenti in catasto e lo stato di fatto.
• Stato di fatto. L’esperto verifica la presenza o l’assenza di inquilini nell’immobile e i rapporti con le proprietà confinanti.
• Posizione urbanistica. L’esperto verifica l’assenza di abusi edilizi, studiando direttamente i progetti depositati in comune.
• Posizione impiantistica. L’esperto, con l’aiuto dei tecnici e previa analisi documentale, verifica la regolarità degli impianti.

Esempi di due diligence immobiliare

Di seguito, una lista esaustiva delle voci che compongono il documento di due diligence immobiliare.

• Descrizione dell’immobile (con indirizzo, tipo di zona, destinazione principale, confini)
• Profilo legale e amministrativo: titolarità, atti di provenienza, stato occupazionale (libero o occupato), situazione condominiale (inserito o no in un condomino)
• Servitù e vincoli
• Profilo catastale (dati presenti in catasto)
• Ispezione ipotecaria (lista delle trascrizioni contro e favore)
• Lista e descrizione sommaria dei progetti urbanistici depositati
• Certificato di agibilità (e relativi estremi di identificazione)
• Profilo impiantistico (descrizione degli impianti ed estremi della relativa documentazione, se esistente)
• Conclusioni

In merito a quest’ultima voce è bene spendere qualche parola. Anche perché forse è la più importante in assoluto. Infatti, consente in un colpo d’occhio di verificare quante delle voci siano gravate da irregolarità. A ogni voce, infatti, segue la dicitura “conforme/non conforme”.

Quanto costa la due diligence immobiliare

Il costo della due diligence immobiliare è molto variabile. Essa dipende, in primo luogo, dalla complessità dell’immobile e dal suo stato documentale. In alcuni casi, infatti, reperire la documentazione necessaria potrebbe essere molto complicato (es. se l’ultimo passaggio di proprietà è avvenuto parecchi anni fa, se l’immobile è vecchio e i progetti sono difficili da trovare).

Ad ogni modo, il costo per un appartamento medio potrebbe oscillare tra  lo 0,8% e l’1,5% del valore di compravendita.

Può sembrare un prezzo eccessivo, è vero, ma è parecchio inferiore rispetto al danno economico derivante da un acquisto a scatola chiusa, e in termini di commerciabilità e considerando le occasioni di risparmio non sfruttate.