Comprare casa all’asta, rischi e vantaggi

Prima di tutto, perché una casa va all’asta?

I motivi per cui una casa viene venduta all’asta possono essere molteplici, sostanzialmente i principali sono tre.

1 Quando non si riesce a far fronte ad un debito nei confronti di un creditore (banche, finanziarie, ecc..).

2 Quando vi è un fallimento aziendale.

Anche in questa circostanza le casistiche possono essere diverse. Capita ad esempio che i fornitori di beni o servizi che non sono stati pagati possano far rivalsa e aggredire i beni mobiliari ed immobiliari dell’azienda. Un’altra casistica concerne il caso in cui l’azienda, perdendo una causa in tribunale, diventi debitrice della parte che ha promosso l’azione legale.

3 La terza motivazione riguarda invece gli enti pubblici, che, nel caso in cui debbano vendere un bene immobile, dovranno farlo attraverso asta pubblica.

Come funzionano le aste immobiliari

L’asta si può svolgere nel tribunale locale di competenza, nello studio del professionista incaricato oppure, nel caso di vendita di immobili appartenenti a enti pubblici, negli uffici di chi dispone la vendita.

Una volta che il CTU che è un geometra, ingegnere o architetto incaricato dal tribunale, avrà redatto la perizia, il giudice delle esecuzioni emetterà e pubblicherà l’ordinanza e l’avviso di vendita.

Nella perizia è possibile trovare tutte le informazioni necessarie per valutare ogni aspetto della vendita. In essa sono presenti informazioni come il numero di mq, lo stato di conservazione dell’immobile, lo storico dei pignoramenti e delle ipoteche volontarie ed involontarie, una serie di foto, dati catastali, eventuali vincoli, il metodo di stima e il prezzo di partenza che verrà ribassato di un quinto nel caso in cui la vendita vada “deserta” (non si presenta nessun compratore interessato).

Le aste possono essere senza incanto, con la presentazione dell’offerta in busta chiusa, o con incanto, dove si va direttamente in asta pubblica al maggior offerente.

La vendita senza incanto viene effettuata presentando un’offerta in busta chiusa contente la cifra che si vuole proporre che per essere accolta deve essere superiore di un quinto al prezzo base d’asta,  nel caso in cui fosse inferiore il giudice o delegato alla vendita non può assegnare il bene senza il consenso dei creditori.

La vendita senza incanto prevede comunque la fase di asta pubblica che ha come  prezzo base il prezzo della maggiore offerta in busta chiusa.

Come comprare casa all’asta

Dopo aver cercato nei vari siti web la casa di tuo interesse dovrai leggere scrupolosamente tutta la documentazione per valutare se sono presenti vincoli o minacce, come ad esempio abusi edilizi, casa occupata dall’esecutato, ecc…

Se non sei un esperto in questo genere di cose ti consiglio vivamente l’assistenza di un professionista che possa evitarti costosissimi errori.

Dopo che ti sarai accertato che l’immobile che intendi comprare non presenta vincoli importanti e che sarai consapevole di tutti gli oneri che tale acquisto comporta, potrai presentare la tua offerta.

Modalità di vendita:

Le offerte devono essere presentate il giorno antecedente la vendita presso il tribunale o ufficio del professionista delegato, prima di consegnare la documentazione controlla che sia conforme all’art. 571 c.pc.

In busta devono essere indicate le generalità di chi presenta l’offerta, essa può essere consegnata anche da una persona differente dal compratore purché munito di delega. Solo l’esecutato non è ammesso a partecipare alla vendita.

Inoltre il documento di offerta dovrà contenere la cauzione che dovrà essere pari al 10% el prezzo base, sporadicamente è previsto l’obbligo di aggiungere un assegno sempre a titolo di deposito, pari generalmente al 15% del prezzo base d’asta. Il tempo utile per saldare la cifra rimanente nel caso di aggiudicazione è solitamente di 120 giorni.

Il giorno della gara di vendita all’asta il professionista delegato leggerà l’avviso di vendita compresi i dati identificativi del cespite immobiliare. Successivamente elencherà i partecipanti e darà il via alle offerte. Ogni rilancio dovrà essere di un importo minimo consultabile anche nell’avviso di vendita.  Il tempo massimo per rilanciare le offerte è solitamente di 3 minuti, se nell’arco di questo tempo non perverranno altre offerte l’asta sarà conclusa e l’aggiudicatario sarà l’ultimo offerente.

Comprare casa all’asta con mutuo

Comprare casa all’asta con il mutuo è un’operazione possibile, infatti sono diversi gli istituti di credito che concedono questo tipo di finanziamento, ma vediamo nel dettaglio come funziona:

prima di tutto il tipo di mutuo per comprare una casa all’asta ha le stesse identiche peculiarità per la prima e la seconda casa e nel caso avessi diritto alle agevolazioni fiscali, potrai usufruirne tranquillamente.

Alcune banche hanno delle convenzioni con i tribunali per dare modo agli acquirenti di limitare i costi di tasse e interessi. Puoi trovare l’elenco delle banche convenzionate nel sito di abi.it

Al fine di ottenere il mutuo per acquistare il tuo immobile all’asta dovrai presentare:

• Documento di partecipazione all’asta;
• Documenti anagrafici;
• Situazione reddituale;
• Perizia tecnica;
• Relazione notarile.

Se la richiesta sarà accettata dall’istituto di credito scelto, avrai la disponibilità della cifra necessaria a comprare la casa dei tuoi sogni. Infatti secondo l’articolo 585 c.p.c. il mutuo può essere erogato direttamente alla procedura.

I rischi e gli svantaggi di comprare casa all’asta

Una cosa negativa di comprare casa all’asta è sicuramente quella di dover disporre da subito almeno del 20% del prezzo base d’asta da versare in assegno circolare al momento della presentazione della domanda di partecipazione. Va detto che alcune banche concedono mutui per l’acquisto di immobili all’asta.

Oltre al costo della casa bisogna mettere in conto anche le spese di trasferimento (tasse e oneri) che, nel caso non si trattasse di prima casa, saranno più alte. Vanno anche tenuti in considerazione eventuali costi che potrebbero scaturire dalla necessità di sanare abusi edilizi.

Rischi:

• Eventuali spese di condominio arretrate;
• Abusi edilizi;
• Casa occupata dall’esecutato (si dovranno tenere in considerazione tutte le incombenze che uno sfratto comporta);
• Eventuali pignoramenti e ipoteche non inclusi nella vendita (ho partecipato a decine e decine di aste e ti assicuro che può capitare);
• Difetti procedurali;
• Opposizione all’esecuzione che magari giacciono in cassazione;
• In caso di casa occupata quando avrai in mano il possesso della casa potresti trovare delle brutte sorprese (magari il vecchio proprietario ha distrutto delle parti della casa);
• Il rischio di farsi prendere la mano e offrire troppo solo per vincere l’asta a tutti i costi;
• Se la casa è affittata con contratto antecedente l’ordinanza di vendita dovrai attendere che il contratto scada.

Conclusioni e consigli

Dalla mia esperienza e da quella di molte persone e aziende che ho conosciuto in questo mondo, posso affermare con certezza che comprare casa alle aste conviene senza dubbio, a patto che sai cosa stai facendo e che i rischi possono essere davvero elevati. Stiamo parlando di cifre importanti quindi occhio! Se non sei ancora esperto ti consiglio di farti seguire da un professionista o da un’agenzia specializzata in aste immobiliari (verifica sempre la loro esperienza, fatti dire quali sono i loro ultimi acquisti, chiedi in giro recensioni e verificane la veridicità).

Un consiglio che mi sento di darti è quello di prefissarti una cifra massima oltre la quale non sarai disposto a spingerti, ho visto molti immobili essere venduti a prezzi superiori a quelli di mercato e anche di molto (il nostro ego è un brutto animale nel business e va gestito in anticipo).