Vendita senza incanto e vendita con incanto, come funzionano e differenze

Vendita all’asta: caratteri generali

Tutti conoscono grosso modo il significato dell’espressione “vendita all’asta”. Il funzionamento di questo istituto, e i meccanismi che stanno alla sua base, sono però oggetto di pregiudizi, fraintendimenti e false convinzioni.

Ma partiamo con l’ovvio. La vendita all’asta è la vendita di un immobile di proprietà di un individuo o di una qualsiasi figura giuridica che subisce l’espropriazione del bene a causa del mancato pagamento dei debiti.

A indire l’asta è il cosiddetto giudice delle esecuzioni. Agisce di concerto con un perito da egli stesso nominato. Quest’ultimo redige una perizia, che contiene:

• Dati catastali

• Planimetria

• Informazioni sullo stato di conservazioni

• Informazioni su eventuali abusi edilizi

• Indicazioni circa eventuali debiti verso il condominio

Il giudice delle esecuzioni, studiata la perizia e consultato il perito, produce un’ordinanza di vendita. Questo è un atto che contiene tutte le indicazioni per la vendita all’asta, ovvero:

• Il prezzo di base

• I termini temporali per l’invio delle offerte

• Il giorno, l’ora e la sede della gara

• I termini temporali entro cui chi si aggiudica l’immobile deve procedere al pagamento dello stesso

Nel periodo che intercorre tra l’ordinanza e l’entrata in possesso del nuovo proprietario, l’immobile è gestito da un custode giudiziario, anch’esso di nomina del giudice delle esecuzioni.

Un’altra figura importante è il cancelliere del tribunale, eventualmente sostituito da un notaio o da un professionista incaricato dal giudice. Il suo compito è di redigere materialmente l’avviso d’asta, una specie di bando con il quale la popolazione viene informata dell’asta incipiente.

Tale avviso contiene:

• L’indirizzo dell’immobile

• Data, ora e luogo fisico in cui avrà luogo l’asta

• Il prezzo base

• Il rilancio minimo

• Scadenza per l’invio delle offerte

• Modalità di vendita

La questione vendita senza incanto / vendita con incanto riguarda proprio le modalità di vendita. Ne parleremo nel prossimo paragrafo.

Vendita senza incanto o vendita con incanto?

A dispetto di quanto suggerisce l’immaginario collettivo, vendita senza incanto e vendita con incanto non rappresentano due alternativa, bensì modalità di vendita consequenziali. Ovvero, prima si ricorre a una e poi si ricorre all’altra. Nello specifico, l’asta inizia con la vendita senza incanto e, se questa – stando all’attuale normativa – non produce un esito definitivo, si ricorre alla vendita con incanto.

La vendita senza incanto è una modalità di vendita nel quale i partecipanti presentano un’offerta a buste chiuse, quindi non allo scoperto. In questa busta viene presentata l’offerta, che non deve essere inferiore al prezzo base, più l’assegno con il 10% di cauzione.

Benché sia in effetti controintuitivo, non vince chi produce l’offerta più alta. Anzi, la vendita senza incanto produce un esito definitivo solo se, a presentare un’offerta è una sola persona. In presenza di più offerte si ricorre alla vendita con incanto.

Il cancelliere elabora quindi un nuovo avviso, che in questo è a tutti gli effetti una gara pubblica e richiama, nelle forme e nei metodi, l’immaginario collettivo delle aste giudiziarie. L’offerta più alta diventa il prezzo base della nuova asta. A questa possono partecipare tutti, non solo coloro che hanno partecipato alla vendita senza incanto.

Vince chi propone l’offerta più alta. L’immobile viene aggiudicato una volta trascorsi tre minuti dall’ultimo rilancio. L’aggiudicazione, però, è provvisoria. I partecipanti sconfitti, infatti, hanno dieci giorni di tempo per inviare una nuova offerta. Se ciò accade, il giudice indice una terza e ultima asta tra l’aggiudicatario provvisorio e chi ha rilanciato di recente.

Vendita senza incanto e vendita con incanto: il pagamento

Chi si è aggiudicato l’immobile, sia con vendita senza incanto sia con la vendita con incanto, è obbligato a pagare. Nel caso disattendesse tale obbligo, perderebbe la sua cauzione. Il termine di pagamento è stabilito dal giudice nell’ordinanza di vendita.

Il pagamento può essere eseguito a mezzo bonifico. In alternativa, è possibile aprire un mutuo, a patto che – come già riportato – le scadenze vengano rispettate.

Ovviamente, dal punto di vista del compratore, la migliore modalità è rappresentata dalla vendita senza incanto. In questo modo, infatti, con il minimo sforzo e il minimo dispendio economico, è possibile aggiudicarsi l’immobile ed evitare le “drammatiche” dinamiche dell’asta con incanto, che prevede appunto il rilancio.

Comprare casa all’asta: consigli generali

La questione vendita senza incanto / vendita con incanto, come abbiamo visto, è piuttosto complessa. Sono numerose le regole da rispettare, pena non solo la mancata aggiudicazione dell’immobile ma anche la perdita di capitale (e in particolare della cauzione). Senza contare le dinamiche che sottendono all’elaborazione dell’offerta e al rilancio, che certamente non appartengono al sapere comune.

Per questo motivo, il consiglio è di non agire da soli. Se avete intenzione di sfruttare le potenzialità della vendita all’asta, fatevi supportare da uno o più esperti, ovvero da personalità che si intendono sia di dinamiche immobiliare sia delle procedure legali.