L’home staging è uno strumento di vendita molto particolare, di ideazione americana, che solo da qualche anno è approdato in Italia. Tuttavia, in virtù della sua efficacia conclamata, si sta diffondendo a macchia d’olio. In questo articolo parliamo proprio di home staging, dell’impatto che genera sulle dinamica di compravendita, sui meccanismi che stanno alla sua base, sulle professionalità capaci di garantire il buon funzionamento del relativo servizio.
Home staging: una via di mezzo tra marketing e design
Come tra l’altro suggerisce il nome, l’home staging è la “messa a punto” dell’immobile dal punto di vista estetico. Lo scopo è valorizzare i suoi punti di forza e ridurre l’impatto dei punti deboli. Ovviamente, senza produrre comportamenti poco trasparenti o addirittura realizzare truffe a danni dei potenziali venditori. Anche perché chi vuole vendere un immobile è tenuto a informare il compratore di tutti gli elementi che possono compromettere l’esperienza abitativa o essere responsabili di una contrazione del valore di mercato.
Ad ogni modo, l’home staging si basa su un principio molto particolare. Secondo l’esperienza degli agenti immobiliari ma anche in base ad alcuni studi scientifici, chi prende visione di un immobile decide se acquistarlo o meno nel primo minuto e mezzo. Questa decisione può essere consapevole o meno, ma si verifica nella stragrande maggioranza dei casi. Dunque, la prima impressione conta davvero tanto. Ecco, lo scopo dell’home staging è proprio questo: migliorare l’impatto che l’immobile esercita su chi ne prende visione.
L’home staging, dunque, si configura come uno strumento che coniuga il meglio del marketing e il meglio dell’interior design. E’ marketing, in quanto punta alla persuasione. E’ interior design, in quanto si realizza attraverso un’azione di miglioramento estetico.
L’home staging è inoltre uno strumento di marketing in quanto le azioni che vengono messe in campo sono sempre diverse, e si adatta a elementi quali il mercato e il pubblico di riferimento. Questa dinamica di adattamento ricorda le tecniche di marketing classiche. Nello specifico, l’obiettivo dichiarato dell’home staging è la vendita ad alto prezzo, persino superiore al valore di mercato, e nel più breve tempo possibile. Alla luce di ciò si evincono i vantaggi che tale tecnica reca agli aspiranti compratori, abituati da un lato al persistente declino dei prezzi, e dall’altro a tempi di vendita estremamente lunghi, che possono persino superare i due anni.
Come si realizza l’home staging
Ovviamente, l’home staging è una tecnica molto complessa. Anche perché si traduce in una serie di interventi, ciascuno dei quali prevede attività diverse. Ecco uno schema esemplificativo.
Analisi e progettazione. Il professionista deputato all’home staging realizza un sopralluogo e prende nota degli spazi, delle proporzioni, della gestione di luci e colori. Individua pro e contro dell’abitazione. Contestualmente, rivolge l’attività di analisi all’estero, ovvero identifica minacce e opportunità del mercato, il volume di transazioni e il trend dei prezzi. Combinando le evidenze dell’analisi interna e dell’analisi esterna, redige un progetto. Questo contiene gli interventi da realizzare ma anche un prospetto circa la resa dell’operazione immobiliare dal punto di vista economico. Molto semplicemente, stima il massimo aumento del prezzo possibile.
Home staging virtuale. Questa fase si compone della prima serie di interventi. I quali, però, non sono diretti all’immobile, bensì all’esterno. Viene redatto un annuncio specifico, secondo le più recenti dinamiche del marketing online e offline (con esplicito riferimento alla scelta della piattaforma). Vengono messi in campo azioni di comunicazione “visiva”, ovvero rendering e book. Lo scopo è dare un’idea ai potenziali compratori delle esperienze abitative che l’immobile consente di esperire.
Home staging reale. La terza fase si compone degli interventi diretti concretamente all’immobile. Qui entra in scena l’interior design. Se per esempio l’immobile è poco luminoso, si agisce sui colori. Se vi è una discrasia tra lo stile dei serramenti e quello dei rivestimenti, si sostituiscono i primi (farlo con i secondi sarebbe troppo costoso). In casi particolari, si agisce sull’arredamento vero e proprio, senza per questo motivo imporre al potenziale compratore un’idea di abitazione. In quel caso, infatti, verrebbe meno una componente fondamentale del processo di acquisto: la tendenza del potenziale compratore a immaginare anzitempo le modifiche che apporterà all’abitazione.
In rari casi, e soprattutto quando il professionista che realizza l’home staging è parecchio competente, la terza fase è superflua. In linea teorica, potrebbe bastare anche il solo home staging virtuale. In questo caso, la possibilità di un acquisto sulla carta è tutt’altro che remota. Il ché, in un epoca – almeno in Italia – in cui il mercato immobiliare arranca è senz’altro una eventualità estremamente positiva, e in grado di far risparmiare tempo e denaro.
Home staging: a chi rivolgersi
L’home staging è una tipologia di intervento complessissima. Anche perché è necessario possedere conoscenze circa il mercato immobiliare, il marketing e il design per realizzarla al meglio. Il consiglio è di rivolgersi a persone esperte, ovvero a chi ha già realizzato interventi di home staging in passato.
Diffidate da chi, potendo vantare un passato da semplice agente immobiliare, da semplice marketer o da architetto, vi propone una soluzione del genere. Infatti, non basta essere esperti in una di queste aree. Piuttosto, è necessario essere esperti in tutte e tre le aree.
