Gli stranieri possono acquistare una proprietà in Egitto, ai sensi della legge n. 230 del 1996, ma possono acquistare non più di due immobili, e il loro scopo deve essere quello di far risiedere nella proprietà un familiare. L’acquisto deve avere l’approvazione del Consiglio dei ministri, che dura circa due mesi.
Registrazione di una proprietà in Egitto
In Egitto la proprietà non può essere venduta o affittata per cinque anni. La somma di acquisto deve essere portata in Egitto in valuta estera, tramite una delle banche commerciali pubbliche (sebbene questa disposizione della legge non sia applicata). Infine, l’immobile puó essere locato solo dopo il periodo di 5 anni, questo presenta degli svantaggi fiscali (vedi sezione tributi).
Se lo straniero è sposato con una persona del posto, la soluzione ovvia è quella di convincere il coniuge ad intestarsi la proprietà e poi lasciare la proprietà non ammobiliata, come fanno i locali, di solito evitando le tasse.
REGISTRAZIONE PROPRIETA ATTRAVERSO IL ‘VERDETTO DELLA CORTE DI VALIDITA’ DELLA FIRMA
La proprietà a Sharm El Sheikh non può essere registrata e segue un regime diverso, perché un decreto amministrativo emesso nel 2005 ha abrogato la legge del 1996 per la proprietà a Sharm el Sheikh.
In base al decreto, gli acquirenti stranieri a Sharm el Sheikh non possono acquisire diritti di proprietà, ma solo 99 anni di locazione. Gli acquirenti stranieri devono quindi seguire una procedura denominata ‘verdetto del tribunale di validità della firma’ e vari altri passaggi.
Devono essere effettuati i seguenti passaggi:
Un certificato “negativo” per la proprietà dovrebbe essere ottenuto dal governo, affermando che non ci sono ipoteche, pegni o qualsiasi altro tipo di diritto sulla proprietà registrata a terzi.
Le autorità fiscali devono rilasciare un certificato attestante quali tasse sono dovute sulla proprietà.
Deve essere stipulato un contratto di compravendita/usufrutto. La validità della vendita dipende dai termini del contratto. Quindi è essenziale che l’acquirente disponga di un contratto dettagliato, che definisca i confini della proprietà, il prezzo di acquisto, le modalità di acquisizione dei diritti del precedente proprietario e le modalità di pagamento. Il contratto deve essere in arabo, poiché l’arabo è l’unica lingua riconosciuta dai tribunali.
Gli acquirenti devono rilasciare una procura al proprio avvocato in modo che possa agire per loro conto. Quindi l’avvocato avvia l’iter legale per ottenere il verdetto del tribunale che attesti che la firma sul contratto di vendita / usufrutto appartiene veramente al venditore (questo è il ‘verdetto del tribunale di validità della firma’), questo processo richiederà tra 6-8 mesi.
I due metodi, la registrazione e il “verdetto del tribunale di validità della firma”, hanno ciascuno i propri vantaggi e svantaggi:
I vantaggi della registrazione:
Protezione totale e massima. È il metodo riconosciuto dalla legge egiziana per il trasferimento della proprietà immobiliare.
Svantaggi:
Non hai il diritto di rivendere la tua proprietà a meno che non siano trascorsi 5 anni dalla data di acquisto, e anche in questo caso dovresti ottenere un’approvazione scritta dal Primo Ministro.
QUALE PERCORSO DI PROPRIETÀ È IL MIGLIORE?
I vantaggi del metodo del ‘giudizio di validità della firma’:
Questo è il modo pratico per le transazioni immobiliari a Sharm el Sheikh, Hurghada o Marsa Alam o altrove. Questo metodo ti consente di rivendere la tua proprietà ogni volta che ne hai bisogno e senza bisogno di alcuna approvazione.
Svantaggi:
In passato le persone sono state riluttanti a registrare le proprietà per via dei costi molto alti. Molte persone hanno ancora un debito garantito dall’edificio e temono che al momento della registrazione il creditore possa pignorare l’immobile.
I costi di transazione di andata e ritorno includono tutti i costi per l’acquisto e la rivendita di una proprietà: spese legali, spese notarili, spese di registrazione, tasse, spese di agenti, ecc.
Moneta:
L’Egitto usa la sterlina egiziana (EGP) .
Costi di trasferimento:
Per completare il trasferimento di proprietà, la vendita deve essere registrata presso l’ufficio immobiliare locale. La quota di iscrizione è stata rivista e si basa sulla dimensione della proprietà. La quota di iscrizione massima è di 2.000 EGP.
QUOTA DI ISCRIZIONE
COMMISSIONE DIMENSIONE DELLA PROPRIETA’, EGP (US$)
100 mq. 500 EGP
200 mq. 1.000 EGP
300 mq. 1.500 EGP
1.000 mq. 2.000 EGP
Spese legali:
A causa del processo di registrazione della proprietà estremamente complesso consiglia agli acquirenti di assumere i propri avvocati di lingua araba. I documenti legali scritti in arabo sono gli unici riconosciuti nei tribunali. Le spese legali sono circa il 3% del valore della proprietà.
Commissioni dell’agente immobiliare:
La commissione dell’agente immobiliare è compresa tra il 2,5% e il 3% (più il 10% di imposta sulle vendite), pagata dal venditore.
Tassa di trasferimento:
La vendita o il trasferimento di un bene immobile è soggetto all’imposta di trasferimento del 2,5%.
Imposta sulle plusvalenze:
Poiché l’imposta sulle plusvalenze viene addebitata sui guadagni lordi, è classificata come un costo di transazione. L’imposta sulle plusvalenze è imposta sulla vendita di terreni e fabbricati con un’aliquota del 2,5% dei guadagni lordi del venditore.
