Stai pensando di acquistare una casa a New York City? Se è così, non sei solo. Molte persone sono attratte dalla Grande Mela per la sua cultura vibrante, la popolazione internazionale e le infinite opportunità.

Tuttavia, l’acquisto di una casa a New York City può essere una sfida. Il mercato immobiliare è estremamente competitivo e i prezzi possono essere molto alti. Dovrai fare le tue ricerche e lavorare con un agente immobiliare esperto per trovare la casa giusta per te.

In questo articolo, discuteremo alcune delle cose che devi sapere prima di acquistare una casa a New York City. Descriveremo i diversi quartieri della città, parleremo del processo di acquisto, di cosa aspettarsi in termini di prezzi, delle tasse e vi daremo la nostra opinione sulla convenienza di questo investimento immobiliare negli usa.

 

L’acquisto di una casa a New York City non è proprio una passeggiata di salute, in particolare dopo aver esaminato attentamente alcuni numeri: il prezzo di vendita medio a Manhattan attualmente si attesta a poco meno di 1 milione di dollari. Secondo gli ultimi dati, i prezzi di vendita medi a Brooklyn e nel Queens sono aumentati rispettivamente a $ 790.000 e $ 600.000.

Per comprare serve almeno il 20% del prezzo come capitale proprio, il che significa che avrai bisogno di almeno $ 120.000, se non molto di più, a portata di mano per acquistare la tua proprietà in America.

Ma ci sono alcune buone notizie per chi deve comprare, il numero di appartamenti disponibili sul mercato continua a salire e, come ben sapete, con più offerta che domanda, gli acquirenti hanno maggiori probabilità nell’ottenere le migliori offerte.

Per di più, il mercato immobiliare ha subito una flessione nell’ultimo periodo (a Manhattan soprattutto) e i prezzi dovrebbero continuare.

 

Quanto costano le case a New York?

Il prezzo medio delle case sul mercato è di ben $ 800.000, secondo Zillow. Il prezzo medio delle case a Manhattan é di 1,7 milioni a Brooklyn é poco più di $ 980.000.

Nel complesso, i prezzi delle case di New York sono rimbalzati in modo importante dalla depressione immobiliare del 2008.

Tuttavia, la città è stata invasa da un numero record di nuovi appartamenti e gli analisti sostengono che ciò spingerà i prezzi a scendere, in particolare a Manhattan e Brooklyn.

 

Perché New York è così costosa?

Il fatto che New York City sia così dannatamente costosa non è una novità: la spinta più recente agli immobili costosi si è verificata dopo la crisi finanziaria del 2008, quando i mercati hanno iniziato a riprendersi. Gli investitori sono arrivati da tutto il mondo, ció ha spinto i costruttori a costruire nuove case come se non ci fosse un domani.

A causa della quantità limitata di spazio disponibile dove costruire in città, l’alto costo dei materiale e della manodopera per non parlare dei costi folli per comprare terreni ed edifici, i costruttori hanno scelto di costruire condomini di lusso.

 

Che tipo di case posso acquistare a New York?

Ci sono diversi tipi di case disponibili per i potenziali acquirenti che possono permettersi un immobile a New York:

Condominio: quando acquisti in un condominio, hai la piena proprietà dell’appartamento e di alcune parti delle aree comuni dell’edificio (ad esempio la palestra).

Questi appartamenti sono liquidi e i proprietari possono facilmente affittarli o venderli quando lo desiderano.

Co-op: si tratta di un acquisto da una cooperativa, i proprietari ottengono una quota nell’associazione e tutti gli azionisti (condomini) insieme possiedono l’edificio e le sue unità immobiliari.

Ogni proprietà che si acquista in questo tipo di edificio ha una scheda che svolge un ruolo importante. Dice se é possibile affittare la tuo appartamento o apportare modifiche sostanziali alla casa.

Le schede svolgono anche un ruolo importante nel determinare chi può possedere questo tipo di immobile, a volte può essere difficile acquistare un appartamento in co-op anche se si hanno i requisiti necessari.

Gli immobili in co-op di New York sono generalmente più vecchi rispetto ai condomini standard. Alcune proprietá co-op, come San Remo e Dakota dell’Upper West Side, sono di  proprietà di celebrità, il che significa che il processo di richiesta di acquisto é molto più rigoroso.

Casa a schiera: una casa a schiera è in genere un edificio di tre o quattro piani adiacente ad altri edifici; può fungere da abitazione unifamiliare o avere più appartamenti distribuiti nei differenti piani.

Casa unifamiliare indipendente: questi tipi di edificio sono più difficili da trovare a Manhattan: il Frick, che ora è un museo, è un esempio di case unifamiliari. Sono piú facili da trovare nei quartieri periferici come Ditmas Park e Forest Hills. Sono spesso più larghi e più spaziosi di una casa a schiera, inoltre spesso possono avere molto spazio esterno.

Loft: Negli ultimi anni ne sono stati costruiti molti con lo scopo di ricreare l’atmosfera di quelli originali. Ma in genere, i loft si trovano in ex edifici industriali o produttivi che sono stati convertiti in immobili residenziali.

Si distinguono perché hanno soffitti alti, grandi finestre, ampi spazi aperti e le pareti sono quasi inesistenti, hanno grandi spazi aperti.

La maggior parte di quelli originali si trovano in quartieri come Tribeca, Soho e Williamsburg.

 

Conviene prendere casa in affitto a New York oppure acquistare?

La maggior parte delle persone che si trasferiscono a New York preferiscono affittare a causa del costo esorbitante dell’acquisto di una casa (gli appartamenti in affitto costituiscono circa il 63% del patrimonio immobiliare di New York City).

Ma se hai intenzione di vivere a NYC per un lungo periodo, potrebbe rivelarsi più vantaggioso acquistare piuttosto che affittare, soprattutto considerando l’alto costo dell’affitto a New York.

Ci sono diversi quartieri della città – l’East Village, West Harlem e Kew Gardens dove potrebbe avere più senso acquistare. Ma non esiste una soluzione valida per tutti; in definitiva, la tua situazione finanziaria e le tue preferenze personali determineranno se per te è meglio affittare o acquistare.

 

Qual è il momento migliore per acquistare?

Mentre il momento migliore per acquistare nel resto del paese è verso la fine dell’estate, a New York il momento ideale è solitamente la primavera o l’autunno. La primavera è generalmente il periodo migliore perché si hanno a disposizione più opzioni tra cui scegliere.

In autunno, è probabile che gli acquirenti ottengano sconti migliori: spesso c’è un’eccedenza di appartamenti sul mercato, che porta i venditori ad abbassare i prezzi. Si stima che i periodi migliori per acquistare siano tra aprile e giugno e tra settembre e ottobre.

Il momento peggiore per acquistare sono i mesi invernali, da dicembre a febbraio, per la precisione, poiché durante questo periodo ci sono meno inserzioni sul mercato e, di conseguenza, è meno probabile che gli acquirenti ottengano sconti.

 

Quanto capitale proprio è necessario per acquistare a New York?

L’acconto è uno dei fattori più importanti che gli acquirenti devono considerare quando comprano un immobile. Più basso è il tuo acconto, più è probabile che dovrai pagare tassi di interesse più elevati e potenzialmente sostenere altri costi. Inoltre, più basso è            il tuo acconto, meno è probabile che trovare una banca che ti conceda mutuo.

Un acconto del 20 percento è considerato il punto di riferimento base e essere in grado di raggiungere tale soglia aumenterà notevolmente le tue possibilità di acquisire un prestito e ridurrà il tasso di interesse.

È possibile trovare case in cui si paga una percentuale inferiore di acconto, in particolare con alcuni dei nuovi condomini della città. Con acconti più bassi è necessario stipulare un’assicurazione ipotecaria privata a tutela della banca in caso di inadempienza.

Ci sono anche appartamenti per persone a reddito limitato situati negli edifici cooperativi Housing Development Fund Corporation (HDFC) in tutta la città. Funzionano in modo simile a un edificio cooperativo in quanto il consiglio comunale alla fine determinerà chi potrà abitarci, ma gli appartamenti sono riservati a residenti usa con famiglie a reddito medio e basso.

Il prezzo di vendita di queste unità non può essere superiore al 165% del reddito medio dell’area, secondo le linee guida del piano regolatore della cittá.

 

Dovrei avere un broker e un avvocato?

Puoi comprare una casa senza un agente immobiliare o un broker, ma probabilmente è meglio che ne assumi uno, soprattutto considerando il mercato altamente competitivo di New York.

Il tuo broker ti aiuterà a ottenere il miglior mutuo possibile e nel reperimento di tutta la documentazione

Trovare un avvocato immobiliare è ancora più importante a New York.  Il tuo avvocato sarà in grado di consigliarti meglio sui potenziali rischi della compravendita, mentre esaminano le pratiche burocratiche della proprietà.

In genere sia l’acquirente che il venditore a New York hanno una rappresentanza legale e, in qualità di acquirente, avere un avvocato può garantire di non prendere una fregatura. Le tariffe per questo tipo di servizio possono variare da $ 1.000 a $ 5.000.

 

Devo ottenere la pre-approvazione del mutuo da parte della banca?

Si. Se stai lavorando con property finder o agenti immobiliari, quasi tutti vorranno la lettera di pre-approvazione dell’istituto finanziario prima che inizino a cercare case per te. La pre-approvazione indica ai venditori che sei seriamente interessato.

 

Quanto tempo è necessario per la consegna della casa?

La durata del periodo tra la firma di un contratto e l’effettiva consegna della proprietà è cambia caso per caso. Alcune stime dicono che ci vogliono circa 90 giorni da quando il contratto viene firmato, ma in realtà dipende da vari fattori.

 

Conviene comprare casa a New York?

In definitiva secondo la nostra opinione comprare casa a New York è una scelta saggia per chi puó permetterselo, offre rendimenti interessanti, grande liquiditá e una stabilitá economica tra le migliori al mondo.

Ad esempio con 1 milione di dollari puoi acquistare un attico di 160 mq in una buona zona di Manhattan come quello mostrato in foto qui sotto.

Attico a Manhattan

Puoi ricavare all’anno:

Affitto a lungo termine, 96.000 dollari annui lordi (9,6% di rendimento annuo).

Affitto turistico a breve termine, 180.000 dollari annui lordi (18% di rendimento annuo), va detto che nell’affitto turistico le spese sono alte, un’agenzia specializzata mediamente chiede il 20% sul ricavo totale.