Il business plan per operazione immobiliare è un concetto estraneo all’aspirante compratore medio. Tuttavia, può essere uno strumento per ammortizzare i costi di finanziamento. Ovviamente, è uno strumento “tecnico”, molto complicato da redigere, soprattutto in un’ottica di efficacia.
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Nell’articolo che segue approfondiremo l’argomento, offrendo una definizione chiara di business plan e soprattutto di business plan per operazione immobiliare. Infine, forniremo qualche consiglio per valorizzare al massimo questo strumento e trasformarlo in una risorsa per risparmiare tempo e denaro.
Cos’è il business plan
Per capire cosa sia realmente un business plan per operazione immobiliare, è necessario sapere cosa si intende per business plan “semplice”.
Il business plan è il documento attraverso il quale un’impresa o un imprenditore convince i potenziali finanziatori a concedere del credito o, addirittura, a investire in un progetto.
ll business plan, insomma, reca in sé le caratteristiche del progetto, le sue prospettive, le modalità con cui verrà realizzato e, ovviamente, modalità e stime della messa a reddito. Lo scopo principale del business plan è convincere l’interlocutore che il progetto renderà del denaro, e che il ritorno dell’investimento sarà ricco e tempestivo.
Questi concetti, seppur con qualche differenza, possono essere traslati anche nel settore immobiliare. Questa operazione è meno scontata del previsto, dal momento che il contribuente medio, quando cerca di acquistare casa rivolgendosi magari a una banca, non ricorre a questo strumento e, nella maggior parte dei casi, non è nemmeno consapevole della sua esistenza.
D’altronde, il business plan per operazione immobiliare non può essere utilizzato sempre e comunque, ma solo a certe condizioni. Tuttavia, è una risorsa che va presa in considerazione, dal momento che consente di risparmiare cifre anche considerevoli.
Il business plan immobiliare, una tipologia particolare
Il business plan immobiliare, se così si può chiamare, è una tipologia particolare di business plan. Allo stesso modo, un investimento immobiliare realizzato con il supporto di un business plan è una variante particolare di investimento immobiliare.
Associare un business plan a un investimento immobiliare, o per meglio dire all’acquisto di un immobile, vuol dire trasformare l’investimento in un progetto finalizzato alla generazione di reddito. Così come un progetto imprenditoriale è realizzato per produrre ricchezza, dunque per determinare un ritorno dell’investimento primo e un profitto più o meno stabile poi; allo stesso modo un investimento immobiliare con business plan deve nascondere in sé una prospettiva concreta di reddito.
Insomma, se state pensato di comprare casa per abitarci, e magari pensate di rivenderla solo dopo uno o due decenni, il business plan è uno strumento poco utile. Se invece pensate all’acquisto di un immobile come conditio sine qua non per la nascita di un’attività o, molto banalmente, pensate di metterla a reddito attraverso una gestione delle locazioni accorta, non banale e imprenditorialmente orientata, allora il business plan è una risorsa irrinunciabile.
Grazie al business plan, se redatto bene, l’aspirante compratore può ottenere condizioni di finanziamento molto più favorevoli. Inoltre, se appartiene a quelle categorie invise alle banche (es. chi non ha un’entrata stabile), il business plan può fare la differenza tra una domanda rigettata e una domanda rifiutata.
Come si redige un business plan per operazioni immobiliari
Il business plan immobiliare, da un punto di vista meramente strutturale, non si discosta molto dai semplici business plan. Ad ogni modo, deve essere composto dalle seguenti sezioni.
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Executive Summary. Breve elaborato, il cui scopo è riassumere il progetto e attirare l’attenzione della banca.
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Descrizione proprietà immobiliare. Elaborato molto semplice in cui viene descritto l’immobile in maniera abbastanza asettica.
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Analisi di mercato. Elenco delle minacce e delle opportunità del mercato, ovviamente in una prospettiva di ritorno dell’investimento. Per esempio, viene citato il contesto riguardante le locazioni, con esplicito riferimento alle probabilità di trovare inquilini in tempi brevi e l’andamento dei canoni.
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Progetto di sviluppo. Elaborato molto complesso incentrato sulle modalità di gestione del progetto, le azioni che verranno messe in campo nel caso in cui si avverassero gli scenari più negativi, i programmi di massima per valorizzare ulteriormente il progetto, nel caso ce ne fosse bisogno.
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Stima dell’investimento. Questo elaborato presenta una schema sintetico dei costi stimati per mettere a regime l’investimento, con esplicito riferimento a quelli di natura burocratica ed edile (es. ristrutturazione di interni).
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Organizzazione e gestione. In questa sezione vengono fornite indicazioni sulle modalità di conduzione del progetto, sulle figure coinvolte, sulle professionalità cooptate.
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Piano economico finanziario. E’ forse la sezione più importante. Questa infatti presenta una stima accurata del rapporto costi-benefici, dei flussi di cassa, delle spese, dei ricavi e degli utili.
Consigli per un business plan immobiliare efficace
Come abbiamo visto, il business plan per operazione immobiliare è un documento molto complesso. Dunque, è semplicemente impensabile redigerlo in modalità fai da te. Anche perché le banche sono molto esigenti non solo dal punto di vista dei contenuti, ma anche sotto il profilo formale. Un business plan fuori dagli schemi suscita di per sé una impressione negativa. D’altronde, quando si parla di business plan, sia esso immobiliare o meno, si è già nel campo del management.
Il consiglio è dunque scontato: affidatevi a un esperto. Solo un professionista sarà capace di tradurre le vostre idee di investimento in un documento efficace, chiaro e convincente. Non lesinate in quanto a contributi esterni: in gioco ci sono condizioni di finanziamento più tenere o, in alcuni casi, la possibilità di ottenere un finanziamento.
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