Assistenza alla compravendita immobiliare: perché è fondamentale

La questione dei controlli

Ai profani del mestiere, l’atto di comprare o di vendere casa potrebbe apparire come una questione tra privati, banale frutto di un compromesso tra venditore e compromesso. Ebbene, si tratta di una convinzione profondamente sbagliata, che fa riferimento per giunta a epoche lontane, in cui la presenza dello stato di diritto era labile.

La verità è che la compravendita è un fatto giuridico pesantemente normato dal legislatore. Per giunta a più livelli, legale e urbanistico e in primis.

Un atto di compravendita deve rispettare alcuni requisiti, pena la nullità dello stesso o, nel peggiore dei casi, il trasferimento di responsabilità civili dal vecchio al nuovo proprietario.

La questione può apparire ermetica, ma in realtà è meno complessa di quanto sembri. Facciamo un esempio, che disegna una situazione tipo purtroppo diffusa nel contesto italiano. Il proprietario di un immobile e l’aspirante compratore hanno raggiunto un accordo, vanno dal notaio e stipulano l’atto. Il compratore, dopo aver apposto la firma, scopre che la pianta catastale non corrisponde allo stato di fatto dell’immobile. Scopre, progetti alla mano, che l’ex proprietario ha commesso un abuso edilizio. Ebbene, in questo caso, le conseguenze civili, ovvero la multa e l’obbligo di ripristino, sono a carico suo, nonostante non abbia assolutamente preso parte all’illecito!

Questo è solo un esempio: i casi in cui una compravendita può mostrare profili di irregolarità sono molteplici. Da qui la necessità vitale di procedere con gli adeguati controlli prima di firmare. Controlli che, ovviamente, vanno effettuati da professionisti, e che non possono essere appannaggio della persona comune.

Da qui la necessità di usufruire del servizio assistenza alla compravendita immobiliare.

La fase della trattativa

Ma c’è un altro motivo, forse meno carico di implicazioni drammatiche, per cui l’assistenza alla compravendita immobiliare è una risorsa irrinunciabile: la possibilità di risparmiare denaro,se si è compratori; la possibilità di guadagnare di più, se si è venditori.

Il servizio di assistenza, infatti, interviene anche in fase di negoziazione. Una fase più complessa di quello che sembra, in cui entrano in gioco dinamiche psicologiche oltre che squisitamente tecniche. Un professionista, in sede di negoziazione, stimola corde efficaci, che sono praticamente sconosciute al cliente medio.

Per esempio, ipotizzando un’assistenza alla parte acquirente, il professionista è in grado di trovare difetti dell’immobile che il compratore, legittimamente ma un po’ furbescamente, ha cercato di nascondere, e sfruttare questo genere di informazioni per imporre uno sconto sul prezzo di partenza.

Il risultato è facilmente intuibile: un beneficio economico (sotto forma d risparmio o ulteriore guadagno) che può raggiungere facilmente le migliaia di euro.

Le fase della stipula

Quella della stipula è una fase cruciale, in cui il cliente medio, sia egli venditore o compratore, è di base completamente indifeso. Con la stesura del contratto e la relativa stipula, la persona comune entra in un terreno ostico, in cui l’orientamento è compromesso da un linguaggio tecnico, da riferimenti a leggi che non conosce, da un impostazione con cui non ha mai avuto a che fare.

Da qui la necessità di farsi assistere, onde evitare le classiche fregature. Le quali, va detto, sono all’ordine del giorno. Il motivo di ciò più banale di quanto si possa pensare, e non ha nulla a che vedere con la supposta buona fede del notaio.

E’ vero che il notaio è tenuto a controllare che l’immobile rispetti i requisiti e che le trattative siano state condotte secondo norma. Tuttavia, il suo potere di controllo, se si esclude la questione ipotecaria, si limita… Alle semplici dichiarazioni delle parti. E’ proprio così: in merito alla maggior parte dei requisiti: il notaio verifica la presenza degli stessi semplicemente “ponendo delle domande” alle parti, sotto “minaccia” di procedimento penale in caso di dichiarazioni fallaci.

Ora, è un potere di controllo molto labile. Ovviamente, questo genere di rassicurazione non è affatto sufficiente. E’ necessario l’intervento di un professionista che verifichi il reale rispetto dei requisiti, al di là delle “autodichiarazioni”. Ipotizzando un servizio di assistenza alla parte venditrice, il professionista si accerterà realmente che:

• L’immobile non sia stato costruito abusivamente
• L’immobile non sia stato oggetti di interventi non dichiarati (e quindi abusivi)
• L’immobile non sia soggetto a ipoteche
• L’immobile non abbia problemi strutturali o comunque lesioni tali da compromettere l’abitabilità
• Lo stato di fatto corrisponde a quanto dichiarato dalla parte venditrice

Agire da soli: una scelta pericolosa

In conclusione, agire da soli è una scelta pericolosa, anzi scellerata. Per ricapitolare, ecco alcuni dei rischi cui va incontro l’aspirante compratore che agisce in autonomia

• Comprare l’immobile a una cifra più alta del dovuto
• Comprare un immobile con vizi di abitabilità
• Comprare un immobile con abusivismi non dichiarati
• Comprare un immobile viziato da vincoli di proprietà (ipoteca, possibilità di opposizione da parte di terzi etc).