Comprare casa senza notaio è possibile?

Comprare casa senza notaio: per molti un sogno, per altri una semplice possibilità da passare in rassegna. A prescindere dalla volontà di chi compra e di chi vende, la questione è molto complessa. A renderla ancora più complessa di quanto si pensi, l’intreccio tra prassi e norme, tra obblighi di legge e semplice buon senso.

In questo articolo approfondiamo l’argomento, cercando di sgombrare il campo dalle false convinzioni e indagando sulle opportunità/rischi che le varie alternative offrono

Comprare casa: la presenza ingombrante del notaio

In genere, i notai non sono visti di buon occhio. Nella maggior parte dei casi, vengono visti come il terzo incomodo, come una presenza necessaria ma di cui si farebbe volentieri a meno. Il motivo principale è uno e facilmente intuibile: costano. Non è raro sborsare migliaia e migliaia di euro in occasione del rogito, e ciò a prescindere dalle modalità con cui questo professionista calcola la parcella. A tariffa fissa o in percentuale sul prezzo, è sempre una spesa significativa.

Il secondo motivo consiste nell’attività stessa che il notaio compie. Parte di questa attività prevede la richiesta di tutta la documentazione necessaria, che spesso è difficile o comunque laboriosa da reperire, soprattutto per l’individuo medio (che non si intende di burocrazia, urbanistica etc.). Sia chiaro, tale “fabbisogno di documenti” non dipende dal notaio ma dalle norme, che si fanno di decennio in decennio sempre più complesse. Ma tant’è: l’interfaccia è fornita dal notaio, dunque, forse inconsapevolmente, compratore e venditore tendono ad assegnargli più responsabilità di quanto effettivamente non ne abbia.

Cosa dice la legge

Quanto descritto nel paragrafo precedente non è altro che il sentore del venditore/compratore medio. Tuttavia è sufficiente per far sorgere la domanda: è possibile comprare casa senza notaio? La risposta è più complessa di quanto si possa immaginare. E si potrebbe riassumere con l’espressione “Sì… Quasi”.

La legge, in realtà, non stabilisce l’obbligo di fare riferimento al notaio per la composizione dell’atto di vendita. Stando alla normativa attuale, la vendita può essere realizzata anche mediante scrittura privata, purché abbia data certa e sia accompagnata dall’autenticazione delle firme. In linea teorica, la scrittura privata potrebbe essere redatta da chiunque, anche dalle parti rogitanti. Appunto, in teoria. Nella pratica, sempre stando alla legge, le firme in caso di vendita vanno autenticate dal notaio e solo dal notaio.

Dunque, senza violare la legge, è possibile fare riferimento al notaio solo per autenticare le firme, presentando al professionista una scrittura privata pronta ad essere firmata.

Più di questo la legge non consente di fare. Qualche anno era stato ventilato un parziale trasferimento di competenze tra notai ed avvocati. Nel DDL Concorrenza presentato nel 2015 compariva una norma che concedeva agli avvocati, a certe condizioni (passaggio di immobili dal valore pari o inferiore a 100mila euro), la possibilità di autenticare le firme. Il DDL è diventato la legge, ma al momento del varo la norma sugli avvocati era già stata stralciata. Dunque, non è possibile comprare casa senza notaio, se non alle condizioni a dire il vero molto stringenti che abbiamo elencato qualche riga fa.

Perché il notaio è indispensabile

Fare riferimento al notaio solo ed esclusivamente per l’autenticazione delle firme è, in realtà, un atto scellerato. Certamente, è una prassi insolita. E infatti a nessuno viene in mente di praticarla. I motivi sono due.

In primis, è improbabile che un notaio sia disposto a interpretare il suo ruolo secondo una visione “usa e getta”.

Secondariamente, la questione compravendita è troppo complessa per lasciarla a una scrittura privata elaborata da persone comuni. Il legislatore dispone obblighi precisi per ciò che concerne le compravendite. Per capirlo è sufficiente leggere un qualsiasi atto di vendita: i riferimenti alla legge sono numerosi, le formule consolidate, le dichiarazioni più che specifiche, i documenti da allegare molteplici. Dunque, non c’è dubbio: è necessario l’intervento di un professionista, e quel professionista è il notaio.

Quanto costa il notaio per comprare casa

Dunque, mettetevi l’anima in pace. Se vi state chiedendo se sia possibile comprare casa senza notaio è questa la risposta: no, non completamente almeno, e anche se lo fosse sarebbe estremamente controproducente.

A questo punto, tanto vale chiedersi quanto costi, in modo da evitare i notai che, giocando sull’inconsapevolezza delle parti, tendono a impostare i prezzi su livelli molto alti. 

Prima di tutto, c’è da chiarire un aspetto: la professione, almeno sotto il profilo dei prezzi, è stata liberalizzata. I notai, insomma, possono chiedere le cifre che vogliono. Inoltre, tali cifre contengono sempre le tasse, che il notaio paga per conto del compratore.

Considerando il solo onorario notarile, dunque escludendo le tasse, mediamente un notaio chiede il 1,5% sul prezzo dell’immobile. Se però il prezzo è troppo basso, magari inferiore ai 100.000 euro, impone una cifra fissa. In genere, questa si aggira intorno ai 1.500 euro. Il ché, sommato alle tasse sopracitate, vuol dire una spesa “notarile” complessiva vicina ai 3.000 euro.

Il notaio, tasse e onorario compresi, costa dunque molto. Su questo non ci possono essere dubbi. Anche qui il consiglio e di mettersi l’anima in pace, visto il ruolo determinante che questo professionista gioca nella elaborazione regolare e a prova di cavillo dell’atto di vendita. L’unico consiglio che si può fornire in questo caso è di chiedere sempre il preventivo, e puntare al risparmio ma senza esagerare. Un notaio conveniente ma mediocre è sempre un notaio pericoloso.